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住宅ローンの金利タイプについて 変動金利・固定金利(固定金利期間選択型、全期間固定金利型)


 今回は住宅ローンを選ぶ際の金利タイプについて解説していきます。


|変動金利

 変動金利とは借入期間中、定期的(一般的に半年ごと)に借入金利の見直しが行われ、見直し後の金利に合わせて返済額が変動します。変動金利の利率は一般的に、「短期プライムレート」という利率に1%を加算した利率が基準金利として決められます。

・短期プライムレート:銀行が業績や財務状況が最優良の企業に融資する際の最優遇貸出金利のうち、1年以内の短期貸出に適用される金利のことを言います。

例えば2020年8月時点での日本銀行発表の短期プライムレート最頻値は1.475%となり、この場合の基準利率は、1.475%+1%=2.475%となります。この数字をもとに優遇金利などが適用された状態が、実際の借入金利となるわけです。 ただし金融機関によっては、短期プライムレートをもとに利益やコストを勘案して、独自に基準金利を決めている場合もあります。


 多くの銀行で、変動金利における返済額の見直しは「5年ルール」「125%ルール」と呼ばれるルールの下に行われています。

・5年ルール  半年ごとの金利見直しにより、金利が変動しても毎月の返済額に即座に反映させず、5年ごとに返済額を見直すというルールで、元利均等返済の場合に適用されます。元金均等返済では、金利の変動後、即座に返済額が変動されることが一般的です。

・125%ルール  金利が大幅に上昇した場合でも、返済額の上昇幅の上限を25%までとするルールです。ただし、超過部分の金利が免除されるわけではありません。月々の返済額に占める利息の割合を上げ、それにより元本の未返済分が生じた場合は、最終返済額に上乗せするといった方法で清算することになります。  これらのことから、金利上昇局面でこのルールが適用された場合、元本の返済がなかなか進まないという状況を招く結果となることに注意が必要です。

 5年ルール、125%ルールは全ての金融機関で採用されているわけではありませんが、借入先を検討する際は、確認するようにしましょう。


|固定金利 固定金利期間選択型

 固定金利期間選択型は「当初●年間 借入利息●%」というように期間を限定して、原則としてその該当期間のみ固定金利になるタイプの金利システムです。固定金利期間は、2年〜20年の範囲で選ぶことが可能ですが、利用する銀行やローンの種類によって選べる年数(固定金利期間)に制限があります。選択期間が短いほど金利が低くなる傾向にあります。


 固定金利期間が終わったあと、原則として変動型に切り替わりますが、新たに固定金利期間選択型を再度選択することも可能です。


 全期間固定金利との違いは、期間限定だという点です。多くの金融機関において固定金利期間選択型の方が、全期間固定金利よりも金利を低く設定していますが、固定金利期間が終わった途端に急に金利が上がってしまう可能性があります。


|固定金利 全期間固定金利型

 よく耳にする「フラット35」という商品名ですが、こちらは独立行政法人 住宅金融支援機構が提供する金利固定期間35年の住宅ローンとなります(証券化ローンとも呼ばれます)。

 ※民間金融機関が独自に提供する「フラット35」という商品もあります。


・全期間固定金利のメリット  借入時から住宅ローンが終了するまでの全期間を一定の金利で返済するため、月々の返済額が最初から最後まで変動することなく、返済終了までのプランが立てやすい点がメリットです。お子様の教育資金、ご自身の老後資金の積み立てを計画的にでき、金利上昇や下降に一喜一憂しなくてすみます。

・全期間固定金利のデメリット  金利は全期間固定金利型が最も高くなる傾向にあります。そのため他の金利プランに比べると月々の返済額も高くなり、返済額の総額が多くなる可能性があります。



 

以下 2021/3/28加筆


 下記のグラフは毎年3月に発表される、民間金融機関に対して国土交通省が行う住宅ローンに関するアンケート調査結果報告書を元に集計したものとなります。

 住宅ローンを供給している国内対象金融機関全1237機関に対し、回答があったのは1132機関、実に回答率97.1%と高く、統計資料としての母数・正確性・実数に関し、国内最大のデータと考えております。

 

出典:国土交通省 住宅局「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」(2021年3月26日報道発表)をもとに、株式会社Lioが作成


 2015年から2019年に関しては、「変動金利」を利用した住宅ローン利用額が常に50%以上を占めている状況となっております。